在过去的一个月时间内，国内房地产市场不怎么太平。除了现在万众瞩目的房地产巨头外，还有如融创、金茂、绿地、富力等一批房地产开发商都出现了大大小小各种问题。国内房地产市场似乎面临着一场前所未有的大风暴。

目前，市场中讨论最多的就是关于国内房地产市场未来会如何变化的问题。从眼下的实际发展情况来看，房地产市场似乎来到了周期拐点。这不由得让人担心，国内房地产市场会不会重演上世纪日本房地产泡沫破灭的危机。

上世纪90年代，日本积累了几十年的房地产泡沫在一瞬间破灭。突如其来的崩塌让日本措手不及。1990年是日本永远都无法忘怀的一年，就是在那一年，日本房地产迎来了明斯基时刻，过往的虚假繁荣瞬间化为一地鸡毛。（注：明斯基时刻指资产泡沫破灭的临界点）

二战战败后，日本开始了战后重建工作。

根据数据显示，从1947年至1990年，日本的城市化率从33.1%增长至77.4%。其中，增长最快的阶段是从1947年至1975年，28年间日本城市化率翻了一倍多。

从1947年至1975年，伴随着城市化发展，日本的房地产也是高速发展。那段时间就如同国内的房地产黄金十年那样，也许房价上涨过快，但总体而言还不算有泡沫。

日本房地产泡沫的是从1975年之后开始积累的。大家都知道，日本是个能源小国，日本经济发展最大的阻碍就是缺少资源，所以才要发动战争对外扩张。而1973年，恰逢世界石油危机，因为中东爆发战争，国际油价年内就从每桶3美元涨至最高每桶13美元。并且，那时候因为OPEC的管制，有钱也不一定买得到石油。

日本虽然作为局外人，但却深受影响。为了刺激经济，日本不得不大力投资基建，依靠投资拉动经济。

从1975 年起，日本每年都要发行大量国债。数据显示，1975年后，短短3年左右时间，国债发行量就翻一倍。

由于当时日本国债利率是自由利率，高于受管制的银行利率。因此，银行等金融机构也增加了购买国债数量，从而赚取差价。

这里面道理很简单，假设日本国债利率是5%，银行同期存款利率3%，那么，银行把储户资金用于购买国债，那就能套取2个点的利差，等于躺着赚钱。

因为发行国债筹集的资金都是投入基建，这就会引发土地普遍升值，而土地升值带来的是房价全面上涨。

实际上，在经过了城市化高速发展期后，日本土地价格的增速已经开始回落，原本在石油危机的影响下，日本土地价格出现了明显的拐头迹象。但是，正因为日本增加发行国债规模，依靠投资基建拉动经济，土地价格被强拉回升，延续之前升势。

从这时起，日本的房地产市场就开始出现泡沫。

恐怕连日本政府也没有想到，大量投资基建成为了第一张多米诺骨牌，带动了社会资本加速涌向房地产。因为社会资本看到了政策导向所带来的投机机遇，炒房成为了日本经济的发动机。在资产泡沫破灭前的一段时间内，炒房行为愈发疯狂。据统计，1984年房地产抵押贷款在日本全国银行的贷款总额中所占的比例为17%，以后比例逐年增加，1987至年已达到20%。在泡沫破灭后的1992年3月末，房地产抵押贷款更是达到150万亿日元，占日本全国银行贷款余额的35.5%。

在1975年之后，日本的经济实际上已经从以往的生产驱动转向投资驱动。用直白的话说是从实体经济向虚拟经济切换。

经济由实转虚，必然也伴随着资产金融化。房地产也就不可避免的脱离居住属性，更多的含有金融属性。

所以，在日本房地产泡沫破灭前，还能听到一种疯狂的言论，“卖掉东京就可以买下整个美国。”

1989年底，日本土地资产总额约为2000万亿日元，是美国土地资产总额500万亿日元的整整4倍。也许用东京换美国有点夸张了，但那时日本的房地产泡沫的确不小。

上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂。日本的疯狂最终导致房地产崩盘，后来房价一泻千里，直到今天依旧没有恢复到危机前水平。

国内很多人都认为日本的金融危机是因为美国的《广场协议》。1985年那份《广场协议》的确对日本造成了不小的经济压力，但还远远没到形成金融危机的地步。《广场协议》其实还有德国、英国、法国参与，主要目的是打压美元，促进美国出口贸易。签署《广场协议》的不止日本一国。根据《广场协议》日本的确要拉升日元汇率，但日元升值与日本的房地产泡沫并没有什么关系。

日本的房地产泡沫起因于本国调控失误，日本当局低估了社会资本的投机情绪。在泡沫破灭前，日本国内从企业到个人，无不加杠杆炒房。

当然，日本方面也注意到了这个问题。为了抑制社会炒房情绪，日本在危机前夕采取了许多措施。比如，限制房地产贷款。从1987年6月到1988年3月短短9个月时间内，日本银行房地产贷款从36.6%下降到10.2%。又比如，1987年2月，日本央行开始不断加息，至1990年8月，商业银行向央行借款利息从2.5%上升至6%。

然而，日本终究还是错过了房地产调控的最佳时机。因为长时间的积累，日本金融体系中已经积累了太多房地产抵押资产。

受政策调控影响，日本炒房积极性大受打击。而失去炒房支持的日本房价自然也失去了上涨动力，这就导致金融体系中抵押资产缩水，银行不敢再向企业放贷，有的银行甚至不得不提前抽贷。

而金融系统流动性收紧，造成了整个市场流动性趋紧，非但虚拟经济受损，就连实体经济也难以幸免于难。而实体经济又是支撑资产价格泡沫的主要基石，实体经济走弱导致整个市场预期大转变。企业和个人纷纷开始抛售房地产，而在那种背景下，市场上没有人愿意接盘，资产价格加速下滑，这就演变成了日本房地产的明斯基时刻。

那么，回过头来思考，如果日本方面当时并没有主动刺破房地产泡沫而是采取依靠时间换空间的调控方针，结局是否会不一样呢？

当年，日本城市化率已经接近尾声，在城市化率超过70%后，接下来的发展速度非常缓慢。这也意味着，由城市化进程带动的房地产红利期宣告结束。

如果依靠基建带动房地产继续发展的话，必须有实体经济作为配套才是真正健康的发展。投资基建的主要目的应该是改善营商环境，增加生产效率。

可是，在当初那种环境下，日本企业和个人都无心从事实业，大家都在炒房，炒房的赚钱效应明显高于实业。这就意味着无法通过主观能动性改变社会资本的选择，实体经济增长难以超过虚拟经济。而只要不抑制房地产的赚钱效应，即使日本不断放水，最终这些资金都会通过各种渠道流向房地产，无法改变现状。而一旦抑制房地产赚钱效应就会演变成强行刺破泡沫后的局面。因为市场中存在羊群效应，只要有人第一个抛盘就会造成跟风。这就形成了矛盾，无法在即抑制房地产的情况下，又保证不发生危机。

所以，想要依靠时间换空间的调控思路是行不通的。当日本错过了最佳调控时机时，结局已经注定，无非是时间早晚问题。