​​作者：似水年华

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来源：雪球

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”物极必反，否极泰来“，不管是行业，还是公司，A股经常会有反转的大机会，或者悲观预期修复的机会。

当一个行业烂到无法再烂时，往往都是比较好的投资时点，因为股价与估值，都被按在了地板上，投资的风险非常小，一旦逻辑出现反转，板块就将迎来大反转；即使逻辑没有反转，只要出现边际改善，板块也迎来估值修复的行情。

18年底的猪周期，20年二季度的航运，还有最近的猪周期与造船，都是典型的烂到了无法再烂的行业。前两个都是反转的大机会，走出了10倍的大牛股；今年下半年的造船，也是反转的机会，只不过业绩弹性与股价弹性不是太大；近期的猪周期，则是行业见底，但还没到反转的时候，而股价也走出了一波修复行情。

地产：无法再烂，历史大底

其实，现在还有一个大行业，也是无法再烂了，并且已经出现了历史大底，这个行业就是地产。

18年初之后，这个行业已经很少人关注了，也已经熊了快四年了，现在正处于至暗时刻。在”房住不炒“与”三条红线“的高压之下，越来越多的地产商扛不住了，终于引发了恒大的债务危机。

当一家万亿资产的巨头都将倒掉时，基本可以确定，这个行业已经到了”否极“，烂到了无法再烂，随时可能进入”泰来“，而现在，整个板块的估值与股价，大概率也是历史大底了。

在《“爱马仕哥”如何收场？》一文中，曾经详细分析过，今年为何要对地产去杠杆，以及恒大危机的解决方式，在此不再重述。

地产的投资时点已经到来

（1）政策已经出现松动：9月27日，央行货币政策委员会2021年第三季度例会罕见提出，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

9月29日，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，并邀请住建部、证监会、全国24家主要银行负责同志参加，提出“金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

过去，高层对于房地产的会议，用的措辞都是“调控”；而这次，用的措辞是“工作”。从调控到工作，虽然只是两字之差，但它代表的意义则是截然不同。它意味着，国家对于房地产行业的政策开始松动，虽然“房住不炒”还会继续坚持，但对房地产行业的高压将告一段落了，部分放松将不再有悬念，地产股的估值修复行情，随时可能会出现。

（2）紧信用接近尾声，宽信用随时到来：去年四季度之后，央行的货币政策导向，从疫情期间的“宽货币宽信用”，转向了“紧货币紧信用”。今年6月之后，货币开始宽松，但信用继续紧缩，这也是导致恒大债务危机的主要原因。

随着宏观经济下行压力的加大，以及恒大债务问题的出现，高层大概率会对货币政策进行纠偏，待恒大债务危机解决之后，信用紧缩转向宽松的可能性很大，最晚明年一季度之后，将进入宽信用时期。

实际上，房贷边际宽松的信号已经在释放。今年6、7月，RMBS的发行出现了停滞。但从8月起，RMBS的规模重新提升，而9月RMBS发行规模达到770亿元，创下了年内新高。这意味着，房贷边际放松的信号开始出现。

（3）最悲观的预期即将过去：最近恒大爆雷之后，市场对地产股的预期，达到了悲观的极点，目前应该是08年金融危机之后，地产股最悲观的时刻。$中国恒大(03333)$

随着恒大债务危机的解决，地产股最悲观的时刻也会过去。之前爆雷的华夏幸福，已经提出了重整方案；而恒大的体量要大很多，靠恒大自己和地方政府是无法解决的，只能靠中央出手，最终的解决方案，可能会类似海航重组的模式。

目前，压制地产股估值有两座大山：政策与恒大债务危机。随着地产调控政策的放松，与恒大债务危机的解决，压制地产股估值的两座大山将被搬走，地产股将走出一轮估值修复行情。

由于“房住不炒”政策还会继续坚持，地产调控不会完全放开，因此，地产股的业绩不会有大幅增长，指望地产股走出，像煤炭钢铁有色化工那样的大反转行情是不切实际的，但炒一波估值修复的行情，还是可以期待下的。

而且，从历史经验来看，每年的四季度，金融地产都能跑赢大盘。特别是在最近市场波动较大的情况下，地产股是一个安全性很高的品种。另外，地产股熊了近四年之后，筹码结构也十分干净，虽然吃大肉不现实，但吃大面的概率也很低。$万科A(SZ000002)$ $保利发展(SH600048)$

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