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这篇文章会给大家详细分析海杨公寓的情况。

海杨公寓是比较老旧，都是楼梯房，但总价低，是预算有限又想读名校的家庭首选。

01 小区分析

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1.1 基础信息

小区名称：海杨公寓

区域板块：杨浦-东外滩

单价：7.8万左右

总价：住宅二房770万左右

产品：1999-2002年房龄，楼梯，多层，容积率2.2，车位150，户数874户

物业：海运物业，物业费1.73元/月/㎡

租金：二房9000左右

特点：同片区第三梯队，适合自住

1.2 小区位置

1.3 建筑外立面&楼道

1999-2002年房龄，对比同区域小区，外立面是瓷砖的，显得比较脏一些。但没有脱落的迹象。楼栋门口非机动车停放杂乱，楼道里比较干净整洁。

1.4 环境&设施

小区绿化覆盖率比较好，地面车位还是比较紧张，小区有一个供居民锻炼的区域，而且维护的比较不错。

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1.5 物业服务

物业为上海海运物业管理公司，整体管理的还是比较不错的。有地下停放非机动车的停车库，小区外立面看着比同期小区要旧一些，这方面维护工作做的不太到位。

1.6 居民结构

小区内部大多数是本地居民，小部分是新上海人，中等户型为三口之家为主。老人在小区里晒太阳聊天，小夫妻带小孩，邻里关系十分融洽。

02 户型分析和购房推荐

2.1 户型分析

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二室二厅，106平

这样的比较方正的户型，主卧次卧均朝南，餐厅与客厅连通，总体采光通风比较好。此户型紧凑实用，三口之家可以选择。

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二室二厅，105平

主卧朝南，次卧朝北，非常适合三口之家买下，既能选择学区，又能自住，实在是学区自住两相宜。和上面那个二房相比总体面积基本一样，整体居住舒适感不错，餐厅连通客厅朝南带阳台，整体户型还是不错的。

2.2 购房推荐

买海杨公寓的客户，建议购买可以考虑二房，兼顾学校和自住的需求。

03 对口学校分析

海杨公寓对口齐齐哈尔路第一小学，杨浦区第二梯队公立小学

齐齐哈尔路第一小学位于杨浦区东外滩板块，是杨浦区排在第二梯队的公办小学。众所周知，杨浦区一直以来都是教育资源排名数一数二的行政区，除了初中和高中的资源非常强势之外，小学资源也非常丰富，最著名的就是三大公办打一，二师附小，控二小学。

今天我们给大家介绍的齐齐哈尔路第一小学是一所历史悠久的老牌学校，近几年升学表现也相当稳定。杨浦区一直是基础教育的优势区，俗话说得好，徐一杨二。

从这不难看出杨浦区基础教育的地位。许多人不了解，齐齐哈尔路第一小学对口的是惠民中学。惠民中学是杨浦区比较一般的初中，建议家长选择择校路线。

04 周边配套

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4.1 商业配套

距离百联滨江购物中心约1.3公里。非常适合周末晚上遛娃，吃饭。

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4.2 医疗配套

复旦大学附属妇产科医院距离约700米。复旦大学附属妇产科医院是个专科医院，妇产科在上海可是数一数二的。

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05 板块概况

东外滩板块位于杨浦区内环内，各项配套都比较完善，区域内住宅有老公房和次新房。

东外滩轨道交通发达，穿过浦西市中心的主干线12号线经过板块内，江浦公园前往南京西路仅需30分钟不到。驾车出行方面，可上内环高架，前往浦西其他市区、浦东均较为便捷。

东外滩板块内有百联滨江购物中心，这个社区型商业可满足附近居民生活需求，距离五角场市级商圈距离很近，值得关注的是，规划中的东外滩是指杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区，是上海市重点开发黄浦江“4+1”地区中的一部分。

未来的东外滩主要分三大开发区域：复兴岛将打造本市中心城区独一无二的环岛生态生活区，江浦路规划建成集休闲、娱乐、知识为一体的“渔人码头”，与虹口北外滩相连接的地区将构建“上海国际商贸综合服务区”。

从整个东外滩商业配套角度来说，他不像五角场或者是徐家汇他形成了一个点里辐射周边。除了五角场有一个副中心的全市网点之外，其他的区域也都有区域辐射面、比如说有鞍山路区域，由鞍山路休闲区形成的商业区域。

而未来东外滩的商业根据杨浦区区政府的规划将覆盖于整条江浦路，从渔人码头开始，正条线形成商业的轴线。沿线将形成渔人为主的配套的商业休闲区域，同时涵盖生活综合配置来形成一条沿江浦路的商业街。今后东外滩江浦路的商业区域，在配套的质量和数量上会远远高于鞍山板块。

东外滩板块内的住宅楼龄居住密度高，品质较豪，大体分为老商品房和次新房两种产品。

06 总结

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6.1 小区优缺点

6.1.1 优点：

海杨公寓靠近轨道交通十二号江浦公园站约1000米，十八号线江浦公园站预计2021年底开通，整个东外滩片区的房龄普遍在2000年左右，海杨公寓房龄是1999-2002年，品质基本在同片区内平均水平，而且海杨公寓附近配套设施齐全，附近有菜市场，周边商店，便利店齐全，生活相当便捷。性价比高。

小区对口齐齐哈尔路第一小学和惠民中学，齐齐哈尔路第一小学是杨浦区公立二梯队小学，父母买在这里对孩子的小学教育就省心了。

小区多为大户型，适合三口之家类型的家庭。且小区离百联滨江购物中心比较近约1.3公里左右。从品质到户型，都可以满足现代需求，实际入住体验还是蛮好的。

从产品力来看，海杨公寓的户型都不错，二室二厅居多，施工标准比较老旧，户型比较方正，用料和工艺水准比较好，住宅品质还不错，内部环境绿化也还不错，居住人群三口之家较多，基本可以满足主流居住需求，实际入住体验还是比较好的。

6.1.2 缺点：

一定要说的问题是，海杨公寓的小区算是年代稍旧一些的小区，现在小区正在围护外墙，有点杂乱，影响小区整体观感。地上车位比较紧张，且海杨公寓有一部分楼是临街分布，部分住户会受到影响。

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6.2 总结

海杨公寓地处东外滩板块，小区房龄较老、品质一般，配套设施完善；对口优质的小学，预算充足又可以满足自住的家庭可以考虑。

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