房地产“一城一策”风起云涌，鼓励购房的政策每天都在出台，但购房者依然不买账，一场深度博弈正在展开。我们参考“囚徒困境”的逻辑，推演一下中国楼市博弈的走向。

 

囚徒困境的故事讲的是，两个嫌疑犯作案后被警察抓住，分别关在不同的屋子里接受审讯。两个人都很清楚局子里的规矩：如果两人都抵赖就没有足够证据，结果是各判刑一年（两人合计2年）；如果两人都坦白，各判八年（两人合计16年）；如果两人中一个坦白而另一个抵赖，坦白的放出去，抵赖的判十年（两人合计10年）。于是，博弈在两个囚徒之间展开。如果两人都抵赖，各判一年（两人合计2年），显然这对两个人综合而言，是最优的结果。但是现实结果往往却是：两个嫌疑犯都怕被对方出卖，从“个人理性”的角度出发，同时选择坦白，结果各被判刑八年，两人合计被判16年，是所有三种结果中最坏的一种。囚徒困境所反映出的深刻问题是，人类的个人理性有时能导致集体的非理性——聪明的人类会因自己的聪明而作茧自缚，或者损害集体的利益。如今，购房人也面临相互博弈的困境，情况与囚徒困境不完全相同，但我们可以用相同的逻辑进行推演。

 

市场经济条件下，楼市本来是买、卖双方的博弈，即开发商与购房人的博弈，应该遵从价值规律，通过价格波动来调节供求关系，价格上涨时抑制需求，价格下跌则刺激需求。但是，当房价被人为限制（不许涨也不许跌）后，开发商实际上就已经退出了博弈，楼市的博弈就变成了政府与购房人的博弈。

 

再详细解释一下开发商为何退出了博弈。房地产业内有一句格言，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。价格是开发商进行市场博弈的最重要手段，当价格失去弹性之后，开发商就失去了博弈的筹码，被动退出了博弈。开发商退出博弈的另一个原因是，民营房企，大多已处于躺平或半躺平状态，目前被赋予的主要使命是“保交房”。地方政府为了确保项目交付，对房地产项目资金实行严格监管，在销售资金被严格监管用于保交付的情况下，开发商也失去了“以价换量”的动力。目前的情况下，主动降价，除了导致资不抵债之外，不会对爆雷房企目前的困境带来任何帮助，所以许家印才说“任何时候都不能贱卖资产”。于是，爆雷房企以半躺平的消极状态退出了博弈。国企同样也没有降价动力，一是因为资金链无忧，二是因为土地成本高企，项目利润空间本来就有限，降价销售意味“国有资产流失”。结果，开发商作为一个整体，在目前的楼市博弈中，以“打酱油”的方式超然置身事外。我们看到，面对急冻的楼市，政府比开发商更急，楼市博弈变成政府与购房人的博弈。

 

在政府与购房人的博弈中，政府采取了“打明牌”的方式，将最重要的两张底牌直接亮出：一是房价不能涨也不能跌（通过强调房住不炒来实现），二是成交量必须要回暖（通过“一城一策”刺激来实现）。于是，楼市博弈又变成了购房人之间的博弈。就像“囚徒困境”中，警察一旦宣布了政策，警察与囚徒的博弈就变成了两个囚徒之间的博弈。

 

我们把潜在的购房人分为两拨：一拨是被“一城一策”所打动、打算买房的，站在右边；另一拨是坚信“房住不炒”、坚决不买房的，站在左边。在开发商躺平，政府打明牌的情况下，楼市博弈成为左右这两拨潜在购房人之间的博弈。与“囚徒困境”略有不同的是，囚徒困境中博弈双方只有两个人，而楼市博弈双方人数不确定，此消彼长，随时变动。另外，“囚徒困境”中警察的规则是不变的，而楼市调控的规则可能会变，一旦规则变化，调控者又参与到了博弈中来，使得博弈的过程更为复杂。

 

先说一下博弈可能出现的结果，再推演博弈的过程。根据理性预期理论，从楼市调控的角度来看，博弈的结果是悲观的，大概率会偏离楼市调控的目的。

 

楼市调控的目的是什么呢？最新的官方表述是：“稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展”。可以进一步拆解为“价”和“量”两个维度：从价格维度看，稳地价、稳房价，房住不炒；从成交量的维度看，支持合理住房需求，刚需与改善都要支持，标志是成交量要回暖，只有成交回暖才能实现楼市平稳健康发展。这些都是“明牌”：房价不能再涨，全国人民都认同；房价也不能下跌，因为这将导致系统性风险；成交量必须回暖，因为开发商的土地储备够三年的销售，意味着大约50万亿的货值，而货值的背后是债务，维持合理的成交量，既是稳增长的需要也是防风险的需要。

 

为什么楼市博弈的结果大概率会偏离楼市调控的目标呢？根据“理性预期假说”，各经济主体（比如购房人）在做出经济决策（比如是否买房）之前，会根据掌握的各种信息对当前决策有关的各种经济变量的未来值进行预测，这种预测会影响购房者行为。理性预期理论的代表人物卢卡斯认为，“在个人和企业进行理性预期的条件下，政府的宏观经济政策无效”。因为我们的调控一直在打明牌，购房人非常容易对政府意图进行理性预期，按照理性预期理论，“宏观政策无效”必然是无效的，无法实现调控目标。

 

接下来我们就详细推演一下，购房人的理性预期如何导致宏观政策无效，以及调控者的应对之道：