大阪丰臣不动产投资暴雷事件的深度解读
发布时间 ：2022-06-14前言：“丰臣不动产投资的模式，简单来说就是：“XX地人文俱佳升值空间海景房+高人流带租约包回购旺铺+稳赚不赔理财返现+国际不动产代理背书”的综合体，你能从他们宣传中看到若干传统套路的汇总。国内这些套路都是单一打法，但丰臣很直接来了个allinone。高达不可怕，可怕的是高达还学会了合体，全身上下都是武器。”
01我们了解的丰臣
最近很多朋友在向我们东京的律师打听大阪丰臣不动产投资暴雷这个案子，也巧，我们也正在帮投资人支援这个案件。
截图来自第一财经官网文章页面，作者吴绵强先生，点击图片可直达文章了解本案
据第一财经的报道，目前可查证的有503位中国投资人，可能涉案金额超过数亿。而大阪这边知情人透露说可能超1000位投资者，金额只多不少。这也算是为数不多近年来日本较大的不动产投资案件了。
在不违反保密义务的前提下，花点时间谈一下我们了解的丰臣。
事实上这家公司在日本华人圈早就家喻户晓，最高峰的时候据说差不多100个营业担当，还有大量在国内的房产中介（甚至一些业界颇有名声的不动产公司）来站台推销，一时在大阪的华人不动产中介圈子里风光无两。
我们第一次接触到丰臣，要追溯到2019年年初，日本的国号还没有改成令和，没有疫情，樱花开的正好，一片经济欢腾繁荣的景色。那是一波中国朋友在来日本旅游之后开启不动产买买买的好光景。
有朋友拿着当时颇为可观的投资报告，找到我们炜衡律师东京所，来咨询这个项目的合规性风险问题，当时的投资协议只记得尚没有这么夸张，但也华人中介的“假租金+虚回报+高溢价“的影子在里头，这是传统的套路，如果稍加判断，撇去浮脂，多半都会发现其中的蹊跷。
我们和日本律师在去年9月开会讨论，关于丰臣的第一件法律服务委托，当时丰臣可能资金链还没断，我们给客户出了一些方案，便未再跟进。此时我们所看到的买卖协议，与19年时我们所见的，已经升级了，甚至隐约有严重欺诈的嫌疑。
我们认为丰臣这个雷恐怕要爆，毕竟疫情之下，日本的租赁市场并不景气，民宿酒店业更是哀鸿遍野。旅游热点区域大阪的不动产会社也是常有倒闭关门的新闻，可想而知这门子生意也很难做了。
到了今年2,3月份，咨询的人多了起来，陆续几位委托人辗转而来，由我们协助法律支援。从我们查证的信息而言，丰臣的案子性质比媒体曝光的更为恶劣，案情和涉及资金流向也比预期复杂。
关于已经受理的丰臣案子不便细说，今天主要谈一谈丰臣的模式和如何识别这类的商业欺诈行为。丰臣的这个骗局并不显得多么高明，但是丰臣玩的巧妙，且胆子极大，国内的一些中介则是为了高额佣金不遗余力的鼓吹，框住了更多心大的投资客，也就造成今天这个局面。
02丰臣的商业套路起底
丰臣的模式简单来说就是：“XX地人文俱佳升值空间海景房+高人流带租约包回购旺铺+稳赚不赔理财返现+国际不动产代理背书”的综合体，你能从他们宣传中看到若干传统套路的汇总。比如下面这个国内招商会的广告，看着多让人心动。
图片来源：腾讯新闻文章《11月15日邀您共话日本房产投资，现场连线大阪一睹为快》截图，文章页面ID：20201112A0BTEW00，发布时间2020年11月12日
这些套路，在国内任何一个都不新鲜，但包裹了以“诚信”“文明”“严谨”的日本这个特定环境下，再配合可以资金出海甚至投资获得海外身份的利好，很多朋友上当受骗，也就显得不那么离谱了。毕竟国内这些传统套路都是单一打法，而丰臣直接来了个allinone。高达不可怕，可怕的是高达还学会了合体，全身上下都是武器。
从上图图中红色丰臣资金流向可以看出，仅靠托管业主不动产出租的模式，没有旅游业爆棚的预期，丰臣失血的速度太快了，显然不足以维持这个游戏的。
假定丰臣自有的真实房产，自建成本250万，周边相似房产价格约300万人民币，毛利率20%是个不错的项目。但丰臣通过高额回报包装忽悠一把后，溢价33%，400万价格售出。看起来是一笔好生意，毛利到了150万人民币，毛利率60%的夸张数字。但即便这样，丰臣的支出实在太庞大了：
- 承诺投资人10年租约，第三四年可全额回购，每年返现6%（请注意，这是400万售价的6%）。即便只有5年，也要支出120万。
- 支付给国内中介的佣金，推荐费等，知情人介绍给到业界离谱的返点10%，到后期甚至给到15%，以10%计算，需要支出40万。
五年光是返现部分和佣金就支出了160万。如果客户真的持有十年，这笔钱会到280万，直接击穿成本线，需要十年房租净收入到达130万才能账面打平（这还不算人工开支，大量的投放的广告，软文，老带新的返利等营销费用等等支出）。
而大阪新房租金回报率在4%左右（且是非溢价的300万价格基础上），十年租金才120万。熟悉日本租房市场的朋友都知道，日本租金很难涨，能保持就不错了。加上扣除中间空置损失，招租和托管费用，账面上以租售形式来运转是无法实现如此高的支出的，聪明一点的投资人自然能算得出来。
所以丰臣模式的后期，已经不再宣传租赁，而是开始鼓吹民宿、酒店的高回报，试图在账面上能有个合理的论证，但是在历经疫情之下，暴雷就是必然的。这种玩不转的游戏最后只有一条路，卖空气房，新资金补贴老客户，撑到旅游复苏再博一下收益，只可惜现在一地鸡毛。
注：以上数据分析为基于行业平均数据的一般估算，且为方便理解表达，费用项目有所删减，计算结果可能与真实情况有所出入，仅供参考，不代表我所及其律师出具的任何形式的法律意见或建议。
03本次丰臣案件的几个升级特征
其实根据上面的测算，我们猜测丰臣应该也不是一开始就是准备跑路的，毕竟在日本做不动产销售，面向中国内地的客户，佣金和利润还是比较高的，再加上传统的一些小小伎俩手段，比如虚报收益，虚高房价，一些重要事项没告知等等。有差价，但不离谱，如果民宿真能运转起来，大概还能打平甚至赚一些。
这来钱还是慢，而且疫情，收益跟不上，窟窿眼看堵不上了，不如直接空卖（有空气币的那个意思了），也就是第一财经中出现的案件了。
我们从法律的角度，总结这次暴雷的丰臣，有几个特征是之前比较少见的：
1►不合规的期房买卖
很多报道说期房买卖在日本不合法，对也不对。
宅地建筑物交易业法（日本語：宅地建物取引業法）第33条之二规定，原则上，不得交易在建造中的未完成宅地或者建筑。如果将期房卖给日本居住者，是当然违法。
但若卖给非日本居民，即海外居住者，属于法律的灰色地带，一是钻了法律的空子，二是利用了中国人国内“期房也是全款付清”的惯性思维。日本已建造完毕但尚无法立刻交付的期房。一般收取不超过10%的订金，且全额可退，具备交付条件才完成交割。
国内的房地产要求土地使用证获取，且主体建筑达到一定比例后可以预售，起码项目是真的，地也是真的，最多是烂尾的风险。像丰臣这样签完合同收全款，房没看见，地票没看见的，既不合法也充满了风险。
2►幽灵房屋交易
据媒体目前披露的丰臣商事卖给投资者的房子，所有权在2021年4月取得。而据现有的案件来看，相当一部分的不动产买卖合同是在此之前签订的。
构成日本法中的他人物买卖（日本語：他人物売買）。另宅地建筑物交易业法第33条之二明文规定，宅地建筑业者不得买卖不属于自己的宅地或建筑。本案中，签订合同时丰臣商事买卖了不在自己名下的建筑（幽灵房屋），合同是否有效，还有待商榷。
3►收款账户为个人账户
由于众所不知的原因，中国公民的自由换汇额度比较有限。而动辄几百万的日本房产，资金如何流动一直也是华人中介讳莫如深的秘密。丰臣则是直接跳出来搞了可以国内收款的动作，让投资人没有资金出海的焦虑。那么问题来了，投资人购买日本房产后，收款人的却是法定代表人的中国个人账户（以法定代表人作为自然人在中国开户，也具有一定的欺骗性）。
据第一财经报导，根据推算共计可能有数亿元资金被汇入了西园寺优真的上述个人银行账户。这么大资金，是否汇入丰臣公司对公账户？通过何种方式汇入？其中可能涉嫌洗钱，违反国家外汇管控。
4►疑点颇多的购房合同
事关丰臣的委托人合同中，也是有多处手脚。为保护委托人的利益，具体的案件信息不便透露，这里就说下中日双语合同的翻译诱导性问题：
- 购房合同的文本以中日双语书写，但多处中日双语间内容存在出入。
- 如日语中写的是“手付金（即定金）”，而中文中写的却是“头金”或“已收钱款”。
- 如争议管辖，日文写了是日本国内法院管辖（即法院诉讼），中文却又写了日本国内法院仲裁。
04律师建议
最后，炜衡东京所律师的免费Tips：
① 想要投资日本的不动产的朋友，需要多留些心眼，多比较多分析，不要国内楼市的惯性思维。有时候花点钱做个不动产投资鉴定，花小钱避大坑。
凡是所谓“固定收益+保本回购”的日本项目请一律不要相信！
（在国内投资，此条可引申为“”其他商品投资，比如所谓茅台镇不输飞天的原浆酒，大师匠心酿制的茶叶，购物频道里每年升值的艺术品……）
② 在日本开个公司，买几栋楼光靠收租这种经营模式，是不能拿身份的，甚至连投资经营签证的续签都很困难。
③ 最后给那些投资了丰臣的焦虑的朋友：
丰臣名下虽财产众多，但多数已被设置高额抵押。
随着舆论曝光，丰臣的社会信用将会一落千丈，公司资金流转更加困难，加上可能已有资金流出，破产也是时日问题。
接下来，会有更多被害者发现被害出来维权。
不管是国内还是国外，历史经验一次次告诉我们，此类群体性的商业欺诈，最后大多是投资人的相互踩踏。
这次案件中的投资人多数身处国内，而合同中又约定了日本管辖。
故早日提起日本的诉讼，尽快查封扣押其财产，争取优先赔偿。
注意声明
上述内容仅代表作者本人观点，仅提供一般信息以供参考，不代表我所及其律师出具的任何形式的法律意见或建议。若有相关问题或疑问，请咨询业内专业人士。
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