新鸿基与万科的同与不同

万科A昨天继续跳水，市值跌到2811亿元,港股地产龙头新鸿基近段时间却走势强劲，市值3448亿元港币，内地香港房地产与市场规模相差极其悬殊，但在市值上万科与新鸿基接轨，令人感慨。

对比万科2020年年报与新鸿基2019年-2020年年报：新鸿基地产营收826.53亿港币，不计重估价值的基础净利润293.68亿元，折合人民币687.9亿元和244亿元，基础净利润比2016年增长了21%，年复利增长4.8%。万科2020年营收4191亿元，净利润415.2亿元，比2016年增长97.5%，年复利增长18.5%。对比可知万科营收是新鸿基地产的6倍，净利润是新鸿基地产的1.7倍，利润增速显著快于新鸿基地产，但市值基本持平，说明A股这个显著高估的市场却对房地产股极度厌恶，估值极低。其实从基本面看中国房地产行业市场容量要比香港大得多，市场集中度提升空间也大，成长性好于香港，新鸿基地产的市盈率11.8倍，万科A仅有6.8倍，这反应了内地房地产政策变动频仍，造成了这个行业基本面的极大不确定，风险溢价显著升高，相反新鸿基地产在一个成熟的环境中，可预见性强，风险溢价低。但房地产政策每一次变动对于稳健型行业龙头股万科来讲都更容易应对，市场占有率提升会加快，影响比一般公司要小。新鸿基目前在内地也有业务，但占比不到四分之一。

新鸿基地产的净利率高达35.5%，而万科的净利率只有9.9%，相差悬殊，这主要是由以下几个因素决定的：第一，新鸿基地产租金收入占比高，租金的毛利率高。2020年新鸿基地产租金收入242.21港币，租金净收入185.65港币，利润率高达76.6%。万科这几年也在发力持有物业，2020年万科商业租赁收入 63.22 亿元，长租公寓营业收入 25.40 亿元，物流项目营业收入 18.7 亿元，合计107.32亿元，毛利率66.14%，规划中和在建商业建筑面积为 435.4 万平方米。 新鸿基租赁业务盈利能力更强这可能跟香港不计提折旧有关，通过重估价值反映房屋内在价值，这个内在价值往往是随房价上涨不断上调，只有去年因疫情影响下调了58亿港币，香港的会计政策令香港房地产股业绩显得更好，业绩的含金量不如内地房地产股，但新鸿基地产租金收入占营收的29.3%，是一家以持有物业为主业的公司，不同于万科以房地产销售为主业的公司，所以营收规模要小得多。

第二、新鸿基房地产开发业务毛利率达到40%，万科房地产开发业务毛率22.6%。万科快周转模式的毛利率要低，今后在一二线城市销售限价，土地竞争激烈的背景下毛利率甚至还有进一步下行的空间，未来盈利的不确定性是A股房地产板块被抛弃的重要原因，但在一下龙头公司毛利率仅22.6%的情况，对于规模小、三费比例明显更高的中小房地产来说，很可能就不赚钱，退出市场是必然，未来万科有望通过以量补价，维持房地产开发利润的稳定和一定增长。

第三，新鸿基地产净利润96.7%归股东所有，万科全部盈利是593亿元，归母净利润415.2亿元，归母净利润只占70%。

第四、万科税前利润796.75亿元，所得税率25.5%，新鸿基税前净利润是305.11亿港币，所得税率20.3%，万科的税率更重。按税前利润计算万科是新鸿基地产3.1倍。

另外万科有物业154.3 亿元，毛利率17.78%，新鸿基地产没有单独列示，万科投资收益 135.1 亿元，同比增加 171.1%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益利润为 97.4 亿元，新鸿基投资收入只有15.99亿港币，折合13亿元人民币。

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