听到“房价还要暴涨”以及“房价就要腰斩”两种观点，我都是想翻白眼。

我自己也算是经历了三次房价下行期，可每一次都是不同的。

2008年是美国次贷危机蔓延全球，引发东南亚金融海啸，当然也影响到了我国外贸市场，引发了产能过剩。而且，当时中国消费市场体量不大，不大能承接住这种大浪。

中国政府扔出来四万亿政策，用“出口、消费、投资”三驾马车拯救经济，消费了过剩产能。而投资领域，主要是大搞基建，楼房就像雨后出笋一般冒出来了。

当时的政策也是在刺激楼市：将首套房90平方米以下的普通住宅契税下调至1%，对个人卖住房免收土地增值税，对普通住宅首套房利率下限调整至基准利率的0.7倍，下调公积金贷款利率，同时将最低首付比例统一调至20%。

当时，胆子大点的人，加杠杆买房（我自己也争取到了史无前例的七折利率），但大多数居民的负债率还是蛮低的。

在这样的强心针的刺激下，我们的钱不值钱了，居民收入涨了，楼市很快就振兴了，而且一涨就是六年，库存越来越多。

国家可能也意识到房地产太热，开始出台各种限购政策，比如“认房又认贷”“二套房利率1.2倍“等，结果，楼市成交下滑，市场又冻僵了。

为了活化市场、降低库存，2014年国家又给房贷政策松绑。比如，房贷政策不再以家庭拥有房屋数量认定，二套房“认贷不认房”，公积金贷款提额。

在这个阶段，其实房价都还算是比较合理的。我也是在这个阶段完成了置换操作。

到了2015年，国家开始大规模货币化棚改，拆迁户手持现金大量入市，八零后、九零后要买房结婚......各地房产在一年内价格翻番，失去了软着陆的机会，也为后来埋下隐患。

从2015年到2020年，房价温和上涨，接着就是三年疫情、经济下行，到了2023 年，又是一轮低潮。

国家的救市政策和之前也差不多，但楼市还有可能恢复当年的荣光吗？不大可能。

第一、全国人民苦高房价久矣，几乎所有的消费都被高房价绑架。如果2014年的房价还处在合理区间，现在明显是高企的。房价必须要悬停一下，等一等刚需族。

第二、楼市光靠政策是托不起来的，还得靠社会经济。它就像是水面上的船，水涨了才能船高，不然就要搁浅。三年疫情以及持续经济下行、失业率增高，使得楼市失去了上涨动能。

第三、目前我国居民的房产杠杆率比2008年、2013年要高，这些负债都需要时间去消化。

第四、人民群众对房子的需求，跟人口出生率密切相关，人口出生率已经在降低，房价再涨的预期也在降低。

因此，房价几乎没有暴涨的可能。

这是不是意味着，楼市有腰斩或是崩盘的可能？

不好意思，也没有。

第一、目前房价回调，已经回调到了一个比较合理的期间（跌完了首付），有的区域甚至出现了超跌，但房产的价值一直摆在那里，社会需求一直摆在那里，房价终将企稳，而不是如屌丝所愿，咣当摔碎在地上等你去捡。

暴跌对整个社会、对有房族（资产贬值）、无房族（经济传导作用让他们就业和加薪变得困难）都非常不利，国家也绝对不会允许这种情况发生。二手房业主割肉放血的决心有限（很多人是自住，投资客的话，若不是用了高杠杆，看到房产跌到一定程度可能就不如留着了），市场终将企稳。

第二、中国经济的基本面，我认为没啥问题（是超涨部分比较危险）。三年疫情也让我们看到了我国“产销内循环”运转良好，CPI也相对稳定，能源和粮食两个战略要地也都牢牢把控在我们自己手里。

我们只是感觉到了凉意并且不大习惯，但社会经济根本没有达到要崩溃的程度。小的方面这个社会确实存在很多问题，但只要基本组织、战略能源、劳动力供给还在，经济层面就稳得住。

第三、对比2008年、2013年，我国居民现在在房产上的负债率是比较高，但是，这个相比发达国家并不算高。如果经济企稳、温和上涨，地方债务也好，居民房贷也罢，再用几年时间就可以消化。

第四、人口出生率降低，影响的不是现在，而是二十年后。十年前生孩子的父母以及这一代孩子们，对房产还是有很大的需求。我国可能最终要走“安置房”和“商品房”双轨路线，但“安置房”政策全面铺开可能还得再等个十年、二十年。

历史的经验会往复循环，但每一次又略有不同。

我之所以选择在今年再次置换、优化家庭资产，是因为看到现在和2008年、2013年有相似性，而且我自己也到了需要置换更优质房产的当口。

对未来，我既不过分悲观（不会认为楼市即将崩盘，还要继续暴跌下去），也不过分乐观（不认为楼市还能暴涨，但选好筹的话，跑赢通胀的可能性是很大的）。

我认为2023、2024年是重新分配社会财富、普通家庭搞房产置换的好时机。

普通人学点经济、金融知识，去收听国家政策的弦外之音，倒不一定是为了多么宏大的理想，只是因为——如果社会是一个大海，我们作为沧海一粟，能提前感知到潮汐的方向并作出相应的决策，可以让自己过得更好一些。

ps：以上仅为个人看法，不构成任何投资建议。请每个人为自己的决定负责，谢谢。